2020年，新冠肺炎疫情的突然爆發在短期內對于運營中的酒店而言，無疑是一個巨大的打擊，也是對其抵抗風險綜合能力的一次大考。從考量時間軸更具戰略性和長遠性的酒店投資和資產管理業務而言，短暫的影響或許可以通過拉長的時間加以化解。但是，疫情的沖擊必然引發酒店投資業者重新思考和審視其在酒店領域的投資和資產管理戰略。站在積極的角度，回歸酒店投資的本質，清醒認知酒店資產在其企業發展中的戰略地位，對酒店投資、持有和退出建立更為理性的評估和發展策略，無疑是酒店業投資業者們值得思考的問題。站在新十年的起點，浩華管理顧問公司首次針對2020年度中國酒店投資與資產管理市場進行專項調查，并對調查結果進行深度剖析，總結出2020年十五個重要發展趨勢。
此次調查涵蓋的十五個問題旨在重點了解酒店業投資界相關業者對2020年新酒店和存量酒店投資和酒店資產管理發展趨勢的見解。本次報告共收到226位涉及酒店投資業務的公司與機構的中高層管理人員的回復，他們來自中央和地方國企、私營地產開發商、專業資管機構、基金公司和投行等相關領域。在此誠摯感謝各參與者的行業見解分享。
酒店投資將更偏重于存量物業的升級改造
中國酒店市場在經歷了二十余年的高速發展，已逐漸從增量時代轉入存量時代。一方面，核心城市存量土地的減少限制了新酒店建設的數量；另一方面，許多存量酒店面臨設施老舊、風格過時、競爭力低下等現狀，亟需通過市場重新定位和產品優化以提升收入能力并更好地匹配其地段價值。此外，鑒于酒店資產基于土地增值的預期溢價趨弱，部分酒店市場仍受制于新增供給壓力，業績表現與投資回報難以匹配，投資商對資金額巨大的新建高檔酒店愈發審慎。因此，盡管新酒店開發依然是不可小覷的增量來源，但存量物業的升級改造逐漸成為酒店投資的主旋律。
存量酒店改造與升級型投資將更多集中于一線及新一線城市
一線及新一線城市經濟發達，投資活躍，需求堅實，一直以來都是酒店投資的首選之地。在各層級城市中，一線和新一線城市酒店市場起步最早，發展最成熟，資產價值也最高。隨著物業老化、經營成本攀升等因素，部分存量物業面臨競爭力下滑、地段價值無法彰顯的經營挑戰，通過翻新或升級改造實現最佳定位和設施優化以提升酒店競爭力，最大化收入能力逐漸成為新的投資潮流。
改造與升級投資可以使酒店更加貼合當下的設計趨勢與消費者需求，最大化地段價值，通過創新與融合優化酒店空間規劃，實現坪效最大化。西單大悅酒店、首北兆龍飯店均為此類別下的佼佼者。
成熟都市商圈是存量酒店改造的熱點區域
酒店的改造順序與開發時序息息相關。得益于經濟、商業、交通等多方面的高速發展，成熟都市商圈通常為酒店開發的起點，而在經歷了十余年的發展后，成熟都市商圈內的酒店也率先步入資產改造周期。位于次級開發地點（如都市新區、交通樞紐以及會展中心區域等）的酒店資產，正處于運營成長期或成熟期，升級改造的需求并不急迫。而在國民消費能力及旅游度假意識提升的驅動下，近、遠郊度假目的地正處于起步和成長期，改造物業數量相對受限。所以，成熟都市商圈是目前熱度最高的存量酒店改造區域。
高檔和中高檔酒店是存量改造與升級型投資的重點關注對象
由于受訪企業的背景普遍為資金實力雄厚的重資產持有者或投資商，其持有的酒店資產以中高檔及以上層級酒店為主，關注現金流收益的同時亦看重資產本身的升值回報。中低檔酒店投資額低，且純以現金流回報為驅動，通常不在此類重資產投資者的重點投資目錄中。而位于需求金字塔頂端的豪華酒店，受經濟發展進程及國民消費力影響，其開發時序明顯滯后于中高檔與高檔酒店，且在量級上無法與高檔酒店比肩，因此，在存量酒店升級改造的序列中，豪華酒店并非位于第一梯隊。
新酒店投資預期表現保守
一直以來，地產公司是酒店投資的中堅力量。近年來在國家銀根緊縮的嚴苛調控下，地產行業的銀行貸款、信托融資政策迅速收緊，地產格局發生翻天覆地的變化。而隨著地產行業快速增長時代的結束，地產公司對酒店投資的熱情也隨之下降，對于資金投入有極高要求的新酒店投資受之影響，增速明顯放緩，超七成受訪者對于2020年新酒店投資熱度預期中立甚至保守。
新一線及二線城市成為新酒店投資最大的戰場
一線城市作為酒店投資的首要陣地，在過去20年的開發熱潮中已經逐步飽和。隨著土地成本日益攀升和土地資源愈發緊張，一線城市的新酒店投資正進入中低速發展階段；加之寫字樓和服務式公寓等其他業態對有限資源的競爭，一線城市新酒店投資日益趨緩。
與之相對的則是新一線及二線城市的崛起：受國家多個利好政策驅動，且城市仍處于擴張發展階段，新一線和二線城市正在釋放蓬勃的經濟活力，城市新區建設產生了大量的土地供應，為提升城市配套及豐富產品層級為動力的新酒店投資依舊活躍。而許多三線及以下城市經濟活力不足，交通通達性受限，酒店需求規模有限，投資者對于三線及以下層級城市的新酒店投資通常更趨審慎。
新酒店投資以中高檔酒店為主
隨著宏觀經濟增速放緩和房地產調控政策趨緊，投資者對酒店開發這類重資產投資也愈發謹慎務實。不再一味追求外表“高大上”的豪華產品，而是更加青睞兼具良好資產價值和穩健現金流產出能力的酒店產品。在這樣的趨勢下，既擁有良好品牌和資產形象，且開發成本和風險更為可控的中高檔層級酒店投資成為投資業主們的新寵。
從需求角度來看，中高檔酒店的快速發展也得益于高檔消費下沉和大眾消費升級。無論是公務差旅住宿亦或是私人旅行住宿，高質價比日益成為旅行者選擇酒店的核心指標。
在供需兩端的推動下，新酒店投資呈現結構性轉變，中高檔酒店產品迎來了投資的發展高峰。
都市新區和近郊旅游度假地是新酒店投資熱點
隨著城市功能擴張，一座中大型城市往往呈現多個新區，多中心的城市發展格局。一個都市新區的土地供應量通常較大，且城市基礎設施配置級別更高，自帶諸多利好政策，因此，也帶來了新酒店投資的機遇。
在消費升級和體驗式經濟為主導的大背景下，城市微度假和周末短途休閑已逐漸演變成為一種受追捧的新型生活方式。與目的地度假相比，近郊度假和休閑在消費者的時間、精力和出行成本方面均門檻更低。伴隨著假日制度的不斷完善與城市交通網絡的進一步優化，近郊休閑度假市場的增長潛能會被進一步激發，有望成為中國旅游業發展的新增長點。而近郊旅游休閑和康養的需求熱潮也為近郊綜合度假目的地的開發建設注入了新動能，吸引投資者關注該類型的產品投資。
除此之外，“傳統”投資熱點區域（如交通樞紐及會展中心等高流量區域）依舊備受關注。重大基礎設施的投資通常會帶來新增酒店項目的機會
房地產開發商和國企投資平臺是中高檔及以上酒店主要投資主體
展望未來，中高檔及以上酒店的投資主體將依然集中在“財大氣粗”的地產開發商和國企投資平臺，全國型房地產開發商、區域型房地產開發商與地方國企投資平臺維持三足鼎立的局面。而尤為看重投資回報率的專業基金公司和投行，對于高星級酒店所帶來的附加價值較不敏感，一直以來并不是該類型酒店投資的主力軍。我們認為，在未來一段時間內，這樣的投資主體構成不會發生顯著變化。
新一線城市和一線城市是中高檔及以上酒店交易的集中區域
新一線和一線城市經濟發展活躍，產業結構持續優化，交通網絡四通八達，市場容量和增值潛能均處于全國前列，具備出色的投資潛力，對于注重現金流收益能力的酒店交易具有較強吸引力。相對而言，二三線城市的酒店交易意愿度明顯降低。
國內中高檔及以上酒店的資本化率穩定在6%至7%之間
受訪者對于中高檔及以上酒店資本化率的判斷較為一致，各等級城市之間的資本化率未出現明顯差異，基本分布在6%至7%的區間內。一般而言，酒店資產所在城市經濟越發達，資產價值越高，其資本化率預期水平相對更低。從數據中可以看出，一線城市的資本化率最低，這主要由于一線城市物業價值高，資產安全性強，收益相對穩定。但一線城市資本化率稍低并不意味著其資產回報率會有所降低，相反，可觀的現金流收益回報疊加土地資源稀缺驅動下的物業升值，使得一線城市的資產回報率通常領先中國其他市場。而在其他等級的市場，由于酒店物業價值更低，且現金收益能力更弱，受訪者對于資本化率的預期相對更高。
酒店資產管理代表視成本管控為工作重點
六個選項中，受訪者認為成本管控是提升酒店運營期資產管理效果的最重要手段，其次為收入驅動。這主要由于成本管控聚焦于微觀層面，嚴控各項運營開支對于個體酒店來說更易實現，且日新月異的科技發展和替代性工具也為成本降低提供了值得想象的潛能。相對而言，盡管渠道拓展、客源結構調整、空間效率優化等諸多舉措可驅動收入增長，但收入增長在一定程度上還將受限于經濟大環境、市場供需發展和特殊事件影響。在收入增長面臨客觀瓶頸的情況下，控制成本可在短期內快速助力酒店改善經營報表，提升投資回報，因而成為資產管理者當下的第一要務。
市場供給是影響當下酒店業投資回報率的最核心因素
在房地產行業的暴利時期，酒店作為房地產的配套資產迅速擴張。如今，伴隨著經濟增長放緩，各大酒店集團紛紛下沉市場，新增酒店供給仍頻繁入市，民宿等住宿業態異軍突起，而供給的持續攀升無疑給酒店業績提升造成了顯著壓力。“供大于求”的市場現狀迫使部分酒店犧牲房價以穩定住宿率，酒店經營收益難以得到實質性提升。我們預計，在特定市場的酒店業發展進入成熟期前，市場供需的不平衡狀態將持續成為影響酒店業收入的第一常態要因。
此外，受訪企業認為初始成本高企也是投資回報率不盡如人意的主要原因。國內相當數量的已開業酒店并非完全市場化和理性化投資的產品。科學定位的缺失、空間設計的低效及初始投資成本的過度，導致酒店業初始開發成本普遍較高。在“分母”過大的情況下，即使酒店經營業績尚可，酒店投資回報率仍將面臨嚴峻挑戰。
精細化的資產管理是受訪企業的工作重點
長久以來，中國一直是酒店投資大國、酒店管理小國。然而，在全球經濟弱勢運行和國內房地產嚴格調控的影響下，越來越多的酒店投資者與管理者開始關注酒店的現金流收益能力。各受訪企業也紛紛表示，精細化資產管理將超越新酒店開發和存量酒店升級改造，成為他們2020年最為關注的工作內容。
受訪企業傾向于繼續與成熟品牌合作但同時塑造自行運營酒店的能力
成熟酒店管理公司龐大的會員與預訂系統、堅實的管理體系及其自帶品牌溢價能力的屬性是業主方選擇與酒店管理公司合作的主要原因。但盡管繼續與成熟品牌合作，受訪企業表示塑造自行運營酒店的能力也是他們2020年尋求的新方向，以便為未來酒店謀求經營自立、或特許經營及發展自有品牌提前準備。此外，在運營模式選擇上，已有將近半數的受訪者傾向著手優化現有經營模式與品牌，這意味著在精細化資產管理大趨勢下，運營模式的變革已悄然提上議事日程，最終的驅動力仍是如何最大化資產收益能力。
結 語
2020年，盡管疫情爆發的黑天鵝事件可能延滯了部分酒店投資者的投資計劃，但這一危機也敦促酒店業界對過往投資與經營管理進行反思。回歸酒店投資的商業本源，契合時代邁進的需求變遷，務實、高效、創新將成為未來酒店發展的主旋律。科學資產管理驅動下的存量酒店升級改造正逐漸成為當下酒店投資的舞臺主角。
從存量改造與升級型投資看，一線城市及新一線城市成熟商圈內的高檔和中高檔酒店是首批進入到升級改造階段的物業。而在新酒店投資領域上，位于新一線都市新區和近郊旅游度假地的中高檔酒店是各酒店投資者的競爭高地。
市場供給與初始投資/收購成本是影響酒店投資回報率的核心要素。為了提升酒店資產的回報表現，精細化資產管理日益成為資產持有者的工作重點，且成本管控與收入驅動成為資產管理的重中之重。在疫情重創收入的倒逼下，同時伴隨整體經濟形勢的去地產化，精細化酒店資產管理將逐步付諸于實踐，未來的酒店投資和資產更新將更加以坪效為驅動，力求實現物業價值與經營價值的最大化。
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來源：CHAT資訊
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