當趨勢來臨時，如何精準把握，抓住機遇，第一件要做的事情，一定是去學習。對于房地產行業(yè)來講，數(shù)字化改革勢在必行，對于為何轉型？如何轉型？轉型會產生怎樣的效果？房科技特別整理了幾位行業(yè)專家的公開演講，以求與正在探索中求進的同仁們撥云見日。
4月23日，明源地產研究院院長徐穎從疫情對中國經濟及地產行業(yè)的影響展開分析，對行業(yè)走勢及行業(yè)策略進行預判，并對房企數(shù)字化轉型的核心場景案例進行解讀。
他表示，
一、當下的地產行業(yè)面臨諸多不確定性
從外部環(huán)境來看，行業(yè)總量相比去年下降將是大概率事件；地產行業(yè)的調控雖針對邊際放松，但仍會持續(xù)；行業(yè)幾乎所有房企都掙錢將成為過去，“你死我活”的白熱化競爭將是常態(tài)。
從內部經營來看，地產行業(yè)TOP50的平均利潤率持續(xù)走低；地產行業(yè)拿地價格難現(xiàn)大幅增長，指望地價大漲覆蓋投資失誤也越來越不可行；成本、三費、稅費都在持續(xù)走高，房企經營壓力逐步顯現(xiàn)；過去房企決策層多關注銷售回款、節(jié)點達成為主，對詳細經營數(shù)據(jù)洞察不夠。
二、數(shù)字化轉型是房企必然選擇
在全新的行業(yè)周期下，房企要提升“商業(yè)效率”并獲得可持續(xù)發(fā)展，核心關鍵就在于比競爭對手有更敏銳的洞察力。基于對“外部環(huán)境”和“內部經營”的敏銳洞察，房企要具備快速決策、快速落地的能力，將敏銳洞察貫穿至終端，做到“船大也可以迅速掉頭”。通過數(shù)字化轉型升級，以敏捷的數(shù)字化體系來應對不確定性，是房企的必然選擇。
三、2020年數(shù)字化轉型升級正當時
近年來，云設施和移動互聯(lián)技術快速普及，大數(shù)據(jù)、人工智能、VR/AR等新技術迅速發(fā)展，產業(yè)互聯(lián)網ABCDE（Algorithm算法、 Big data大數(shù)據(jù)、 Computing云計算、 Domain領域、 Ecosystem生態(tài)）全面興起，這些都恰好為房企構建全新的數(shù)字化運營體系提供了成熟的技術底座，企業(yè)可通過數(shù)字化享受全社會的互聯(lián)網基礎設施的紅利。
中國經濟受疫情影響不小，但也為房企數(shù)字化建設提供非常好的契機，房企的許多業(yè)務都開始轉向在線化，如營銷在線、招標在線、工程在線等。此外，行業(yè)在近期推出各種在線直播課程，面向客戶和供方的視頻教學等，進行賦能在線。
房企數(shù)字化是企業(yè)的第四張報表，是全新的商業(yè)模式，廣受資本市場認可，值得投入。
四、房地產企業(yè)數(shù)字轉型的幾個典型步驟
第一步：客觀全面認知自身企業(yè)當下的數(shù)字化水平；
（可參照明源的體檢表進行全面診斷）
第二步：厘清“主營業(yè)務”和“創(chuàng)新業(yè)務”的權重，制定合理的數(shù)字化建設目標，規(guī)劃清晰的數(shù)字化建設節(jié)奏；
第三步：圍繞“業(yè)務為主、技術為輔”的中心思想，短期目標為企業(yè)經營賦能，中長期目標是數(shù)據(jù)智能；
第四步：按照三步走的邏輯“信息化、在線化、智能化”，條件具備時可以彎道超車。
五、數(shù)字化轉型必經的三大階段
第一，實現(xiàn)業(yè)務流程的信息化管理和控制，流程越快、數(shù)據(jù)越準，則水平越高，這是過去十余年大部分企業(yè)重點發(fā)力的領域，我們稱之為“信息化階段”，關鍵詞是“管控”。
第二，員工、伙伴和客戶以在線方式廣泛連接，用移動互聯(lián)網工具打破時空限制，實現(xiàn)業(yè)務效率的極大提升，同時沉淀數(shù)據(jù)，為未來的智能化奠定基礎，我們稱之為“在線化階段”，關鍵詞是“提效”。
第三，通過數(shù)據(jù)化的持續(xù)沉淀建立起雙中臺，通過共享服務鏈接生態(tài)圈，接入更多的生態(tài)資源和生態(tài)能力，通過數(shù)字中臺系統(tǒng)化沉淀數(shù)據(jù)資產，用AI算法來驅動業(yè)務，我們稱之為“智能化階段”，關鍵詞是“數(shù)據(jù)”。
真正的數(shù)字化轉型，一定是在三個領域都取得長足的進展，三者層層遞進、缺一不可：沒有信息化階段所構建的堅實底盤，在線化就很容易變成空中樓閣，而跳過在線化的廣泛場景覆蓋，直接去尋求大數(shù)據(jù)的智能化，更是無根之木、無源之水，很容易“鏡花水月一場空”。
六、2020年的房企數(shù)字化建設重點
2020年，房企“去庫存、抓回款、降成本、強合作、穩(wěn)杠桿”，都應有清晰的目標和落地思路。
去庫存：標桿房企去庫存核心策略
● 分類去化：按照庫齡、業(yè)態(tài)、區(qū)域對庫存進行分類盤點；優(yōu)先處理容易去化的，難去化的形成專題，專項應對；以月為單位面向管理層推送相關指標。
● 源頭控制：對前期投資、設計提出明確要求和約束；不僅控首開去化率，還要設定輔助性/結構性指標；以銷定產、產銷匹配。
● 聯(lián)席監(jiān)控：建立起從集團、城市到項目的聯(lián)席監(jiān)控制度，實時預警，縱向打通，橫向拉通。
● 專家賦能：成立專門的專家小組，針對去化難的重災區(qū)進行訓檢， 并給出定向幫扶。
● 定期復盤：通過定期的復盤，進行定期優(yōu)化，反向指導下一次的方案制定和產品優(yōu)化。
● 信息化加持：通過信息化支持，動態(tài)管控、可視化亮燈預警。
抓回款：強化銷售回款的六大關鍵要點
● 提高周轉率，做大基數(shù)；
● 把控好付款方式；
● 做好回款基礎工作；
● 完善回款考核，制定可行目標；
● 維護好政府/銀行關系；
● 利用信息系統(tǒng)加強回款。
降成本：利潤管控八大黑洞
強合作：三大信息對稱平臺助力房企精細化練內功
房企需通過信息對稱平臺，助力精細化練內功，提高企業(yè)容錯率。
信息公開：基于數(shù)字化，實現(xiàn)內外洞察，把握不確定環(huán)境下的確定性；
建章立制：借鑒標桿企業(yè)的流程、表單、報表等，將“名人名企”的優(yōu)秀做法內化至企業(yè)中；
專業(yè)交圈：加強發(fā)展/成本/招采/設計/工程/報建/營銷/客關/法務/物業(yè)等10個專業(yè)職能交圈協(xié)作，實現(xiàn)過程管控。
穩(wěn)標桿：疫情影響下，房企將迎來新一輪融資窗口期
房企要積極主動與銀行溝通，抓住境外發(fā)債機會，做好境內正常貸款，緊盯公募發(fā)債定增市場動態(tài)，爭取信托市場機會，充分利用供應鏈融資，加強與非銀機構合作。
七、房企數(shù)字化建設的4個誤區(qū)
誤區(qū)一：一味追求技術和平臺，忽視業(yè)務融合
不少房企一味追求最強大的平臺技術，忽略了與業(yè)務的融合。從為公司的一線業(yè)務賦能的角度，技術和平臺固然重要，但這只是基礎。真正要解決問題，還是要基于對業(yè)務的深度洞察。就好比一個人，不僅要身體強壯，更要有解決問題的能力，這才是人的真正的價值。所以，公司的信息化建設，核心原則還是要解決一個平衡的問題。
并且，當下的技術發(fā)展非常快，安全、存儲、分析的技術底層已經都很發(fā)達，不再會是房企的瓶頸，反而對業(yè)務的深刻洞察會更關鍵。所以，技術不是越高級越好，適當就好，關鍵是要有對商業(yè)和業(yè)務的洞察。
誤區(qū)二:以為數(shù)字化轉型能夠立竿見影，缺乏長期投入的耐心
房企推進數(shù)字化轉型，是為了降本提效，提升業(yè)績水平。有些房企非常心急，一上線希望馬上看到成效，短期內沒有業(yè)績產出，馬上就泄氣了，沒有耐心持續(xù)投入。
但是，數(shù)字化轉型是一項長期的戰(zhàn)略行動，需要長期投入。目前來看，其實很多房企的數(shù)字化轉型還處于初期打基礎的階段，短期內帶來的改變無法覆蓋投入是再正常不過了。
如果房企真正下決心要做數(shù)字化轉型，就要做好長期投入的打算，算大賬，算長期賬。
誤區(qū)三:以為上了ERP就萬事大吉了，實則無法應對業(yè)務變革需求
很多房企往往認為，上線ERP管理軟件之后就完成了數(shù)字化的建設歷程，但實際上只是完成了第一步，只是解決了覆蓋問題，但沒有解決業(yè)務變革和提升的訴求。
首先，對于一些創(chuàng)新業(yè)務，舊有的套件無法滿足；其次，應用過程中的數(shù)據(jù)治理難以完成；第三，高層決策的需求往往隨著行業(yè)變化而變化，需隨時更新；第四，隨著全社會數(shù)字化的成功實踐，借助外部數(shù)據(jù)和外部能力來為企業(yè)經營賦能，需要更多新的嘗試和創(chuàng)新。
誤區(qū)四：不惜重金自建系統(tǒng)，忽視供應商的價值
很多標桿房企不差錢，于是投入巨額成本自建系統(tǒng)，甚至為此專門成立科技公司。不少中小房企，看到標桿房企搞自建，自己也跟風搞，最后投了很多錢花了很大精力卻沒有成效。
短期來看，自建系統(tǒng)很美好，但長期來看，這種模式是存在隱憂的。
首先，自建的系統(tǒng)封閉性強、迭代慢。房企自建系統(tǒng)，所有的智慧都來自企業(yè)內部，無法汲取行業(yè)的智慧。如果IT團隊和業(yè)務團隊能力有限的話，系統(tǒng)效果更會大打折扣。
其次，代價高。企業(yè)自建的成本代價非常高，比如公寓業(yè)務，有些房企選擇自己組建龐大的IT團隊編制一套公寓系統(tǒng)，幾年下來成本耗費近千萬，投入產出比極低。
當然，我們不完全否定自建模式，自建還是選擇專業(yè)的供應商，其實取決于房企自身的實力，如果IT團隊和業(yè)務團隊能力很強，自建應用，可以更貼合自己的業(yè)務需求。
但如果房企自身底子很薄，也缺乏這方面的經驗，那就建議選擇行業(yè)中好的成熟的解決方案，這樣成本更低，性價比更高。
選擇優(yōu)秀的供應商，一方面，他們專業(yè)性更強，經驗豐富，能幫房企少走很多彎路；另一方面，他們視野更開闊，能實時了解到行業(yè)內最先進的做法，幫助房企學習標桿的成功經驗，快速迭代，跟隨著整個行業(yè)一起成長。
CBRE全球首席技術官：房地產數(shù)字化變革
日前，CBRE世邦魏理仕全球首席技術官Chandra Dhandapani到訪中國時，曾發(fā)表演講，她表示，我們已經清楚地看到房地產行業(yè)正在經歷一場變革。
CBRE世邦魏理仕全球首席技術官Chandra Dhandapani
PropTech房地產科技投資在過去的五年間飛速增長，2019年成為了迄今為止此類投資增長最強勁的一年——僅在第一季度就有50億美元的投資投入。隨著大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網和5G等技術的深度融入，CBRE看到這場房地產數(shù)字化變革具有三大趨勢特征：
“首先，房地產行業(yè)已經開啟體驗式服務時代。作為消費者，我們注重服務和消費的體驗，更甚于產品本身；而作為員工，我們也期待在工作場合能夠獲得更好的體驗。”
“第二個趨勢則體現(xiàn)在智能樓宇和物聯(lián)網的普及。我們希望可以在工作場所也能擁有智能家居所提供的便利和高效。”
“第三個趨勢是機器學習的發(fā)展幫助我們更好地了解人們如何與房地產實現(xiàn)互聯(lián)互動。”
Chandra指出，房地產企業(yè)面對產業(yè)科技化和數(shù)字化的變革，需要提升靈活性，用設計思維方法去深入了解及適應現(xiàn)有及新客戶的需求，利用房地產科技留住和吸引卓越人才，增強企業(yè)訪問及利用數(shù)據(jù)的能力，降低能源消耗，推動及實現(xiàn)整個行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
RET睿意德西南區(qū)域總經理王婭：5G時代的商業(yè)地產數(shù)字化轉型
近日，RET睿意德西南區(qū)域總經理王婭也在公開演講時表示，5G時代的到來，我們的生活將呈現(xiàn)如下趨勢的變化：教育娛樂化、娛樂教育；高質量個性化服務全面普及；人口老齡化不再是問題；大規(guī)模標準化產品時代走向終結；商業(yè)模式創(chuàng)新更加重要；產業(yè)工人被取代；預測和預防自然災害成為可能；政府成為數(shù)據(jù)服務的最大采購方；網絡出現(xiàn)去中心化。
而在5G時代，商業(yè)成功的三要素包括商業(yè)洞察、技術實現(xiàn)、數(shù)據(jù)分析。人、場、貨之間的精準匹配，商業(yè)生態(tài)的重構，已經成為商業(yè)地產新模式。
她認為，5G是數(shù)字化轉型的一個窗口期，針對目前購物中心系統(tǒng)存在的五大痛點：
1、會員難以激活、會員數(shù)據(jù)庫全年有效激活激活比例低，價格促銷成本高，黏性弱。
2、銷售統(tǒng)計不準確，商戶逃單漏單，缺乏有效監(jiān)督。
3、租金收繳不及時，租金管理不完善，招商操作信息反饋慢，租賃工作不透明。
4、數(shù)據(jù)缺乏交互，不同模塊數(shù)據(jù)自稱體系，缺乏交叉，系統(tǒng)成為了錄入平臺，而非分析平臺，報告產出碎片化。
5、風險預警不足，對客流和租金收益無法提前做出預估，物業(yè)反映不及時。這些問題，王婭在報告中闡述到，5G時代的到來可以加速購物中心數(shù)字化轉型。
但同時也需注意：大數(shù)據(jù)是進行數(shù)字化的工具，而不是數(shù)字化本身；真正的數(shù)字化升級需要建立在一套打通的數(shù)據(jù)系統(tǒng)之上；數(shù)據(jù)迭代和算法迭代，意味著數(shù)字化升級需要時間才能看到效果；數(shù)字時代也并非全靠數(shù)據(jù)，算法優(yōu)化在很大程度上需要結合主觀判斷；數(shù)字化升級是一個積極求變的過程。
數(shù)據(jù)中臺解決的是企業(yè)級的邏輯概念，數(shù)據(jù)中臺不等于數(shù)據(jù)倉庫加數(shù)據(jù)平臺。
數(shù)據(jù)中臺解決的核心問題是：
效率提升（數(shù)據(jù)庫為什么不能實現(xiàn)實時精準推薦？系統(tǒng)是否及時做出租戶更新和租期預警？數(shù)據(jù)庫的大量數(shù)據(jù)只能實現(xiàn)人工靜態(tài)提取，指標報表不足以實現(xiàn)系統(tǒng)性數(shù)據(jù)分析并支持決策。）
各端協(xié)作（數(shù)據(jù)源之間的維護和共享存在較大缺口，如購物中心市場部對于活動帶來相關提袋率提升，會員活躍度等數(shù)據(jù)無法做到全面準確的掌握，很難從對客戶粘性，銷售額的精準提升方面著手調整活動運營策略。）
能力補充（不同數(shù)據(jù)端的處理和維護是一個相對獨立的技術，需要相當專業(yè)的人來完成。商業(yè)及品牌運營管理人員對數(shù)據(jù)的處理不熟悉，而數(shù)據(jù)技術平臺專家不了解購物中心運營邏輯，大量的數(shù)據(jù)資源卻無法為購物中心提供價值。）
數(shù)字化轉型的最終實現(xiàn)是萬物互聯(lián)，消費體驗的升級與商業(yè)場景的變化。
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來源：億歐
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