據悉，蛋殼公寓將于北京時間1月17日晚間正式在紐交所掛牌上市，股票代碼為“DNK”。IPO價格定在每股13.5美元，基礎發行規模960萬股ADS。
根據招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進入全國13個一線、新一線城市，管理的公寓數量為432,690間，與成立的第一年相比，增長了178倍。艾瑞咨詢的報告顯示，蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商的第二位，且房間數增長最快，增速居行業第一。來自業內三份權威刊物--邁點研究院、克而瑞和睿和的報告顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力居于首位。
蛋殼公寓選擇這個節點上市，從招股書披露的內容解讀，其背后有著多重利好支撐。
1. 我國長租公寓市場潛力巨大，但截至目前已開發的市場空間有限，增量市場仍有待挖掘，需要具備完善服務屬性的平臺充當拓展增量、規范市場運行的排頭兵；
2. 隨著平臺規模的擴大，蛋殼積累了大量的租戶資源，這意味著為租戶提供增值服務所帶來的利潤空間將會跟著水漲船高；
3，科技應用帶來的數據化整合能力，以及顛覆傳統模式的運營規則，將為蛋殼這樣的平臺帶來資源整合的最大化利用，供給端和需求端的黃金分割點具備長尾的盈利能力。
有前景的市場，需要高質量的玩家入局
得益于共享經濟、網絡消費、消費升級及消費者對長租接受程度的不斷提高，長租公寓平臺在中國迅速普及。蛋殼公寓的招股書中有一組數據：截至2018年12月31日，我國提供標準化改造、裝修和服務的長租公寓平臺市場占比僅占中國所有住宅租賃業態規模的2%；而在美國和日本，由機構運營并提供服務的租賃公寓的比例分別為57%和80%。預計未來10年（至2030年）我國公寓市場會有2.7億的租賃人口，租賃市場的規模會達到4.6萬億，接近5萬億。
這無疑意味著中國的長租公寓服務平臺和市場具備巨大的發展潛力。
典型的租房者每天在家的時間超過10個小時，在此期間，他們可能對各種各樣的服務存在需求，包括清潔、維修和保養、洗衣、搬遷、送餐、智能家居和網上保險等。艾瑞咨詢的數據顯示，2018年，以上服務在中國的市場規模接近2.4萬億元人民幣。
增值服務的市場閥門已經開啟，這是出租服務以外的機會。
根據招股書，蛋殼公寓聚焦的就是有租房需求的年輕用戶，通過創新的“新租賃”模式，即集中化地運營由房東托管的公寓，將其出租給租客；對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，并提供高品質的一站式服務；沒有實體店面，業務流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務體驗。
這離不開科技驅動對蛋殼業務帶來的長尾效應。蛋殼公寓沒有一家線下門店，可以說，科技的理念貫穿了業務全流程，包括進入新市場，大數據規劃，收房，裝修，租房等過程均由科技賦能，所有業務線上化，形成大數據，指導和幫助租賃業務的開展。
數據、技術和公寓網絡是蛋殼發展生態系統的基礎，三點成面，將生態系統中的關鍵利益相關者——業主、居民和第三方服務提供商聯系在一起。這些利益相關者之間的相互作用形成了一個良性循環，給每個人都帶來了利益，同時也讓蛋殼公寓成為一個需求聚集地。
之所以能達到以上效果，少不了“蛋殼大腦”。
招股書介紹顯示，蛋殼擁有大量日常運營產生的內部數據、第三方來源的租賃市場相關數據和人口統計數據。這些數據經過清理、結構化、加密處理后，集中存儲在數據倉庫中，從而支持數據分析和數據挖掘。為了規范整個流程，使業務流程更高效、更明智地進行決策，蛋殼開發了人工智能決策引擎“Danke Brain（蛋殼大腦）”，利用蛋殼大腦，可以提高數據推送能力的效率及準確性，進一步實現平臺運營的降本增效。
上市后的蛋殼，將如何鞏固現在、布局未來？
根據蛋殼公寓的招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元；而2019年僅前9個月營收就達到近50億元，上年同期為16.73億元。季度數據顯示，蛋殼的營收在過去一年多的時間呈現高速增長趨勢，在2019年三季度單季超過20億元人民幣，同比增長接近160%。可見隨著房屋數量的猛增，其營收規模也是水漲船高。
雖然運營等多項業務數據亮眼，但蛋殼公寓仍處于虧損狀態也是一個不爭的事實，尚未盈利的原因是其持續高速增長。
而一直以來，新經濟公司都容易面臨這樣的難題：產業發展速度太快，概念多創新，很難在歷史中找到可比標的；現階段盈利性弱，但變化極大，財務報表上的資產很難真實反應實際情況；現金流情況也難以預測。對于目前處于虧損狀態的互聯網公司，傳統的DCF（現金流折現）和相對估值法都無法合理運用。
他們有一個拐點。
原國泰君安證券研究所首席策略分析師喬永遠認為：“由于成長中的互聯網公司的盈利性比較低，導致市盈率往往顯得極其高。互聯網企業的增長往往存在一個拐點，在拐點之后，企業的業績增速可能會呈現100%以上甚至幾倍、幾十倍的增加。
因此對于成長中的新經濟公司，首先要確保單位經濟模型能跑通，再確保單位經濟模型的盈利乘以規模，覆蓋掉固定成本，公司才能走向盈利。而在盈利拐點來臨后，伴隨規模的穩定，利潤率的升高，企業業績迎來光明。
蛋殼的模型正是這種邏輯的典型代表——在蛋殼的單間模型中，每間房子的出租是追求盈利的。當單間盈利覆蓋裝修改造的折舊攤銷、渠道成本、服務成本等等，再減掉長租公寓特有的空置率，利潤就出來了
蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖曾在采訪中表示：“房屋租賃產業是一個非常重的行業，保證業主的收益、家裝和其他入住服務，都需要資金的投入。但是重行業也會建構起自己的護城河，后來者難以快速超越。”
蛋殼公寓的“護城河”正顯現在招股書的數據中：招股書披露，自2015年成立之后起，蛋殼經歷了一輪快速增長。從2015年12月31日運營的2434間公寓，到截至2019年11月30日，管理的公寓數量為432,690間，四年多的時間增長178倍。公司業務運營范圍亦覆蓋了全國十三個一、二線城市。
蛋殼公寓規模效應以及成本控制能力也正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月。
而蛋殼公寓對產品、服務的深入洞察，也是保證其持續快速發展的源動力。
蛋殼公寓的房源均經過統一管理、升級改造，宜居且不失風格。從市場情況上來看，裝修時尚、強調社區文化、管理更人性化的長租公寓，的確受到了90后為主的租客群體追捧。招股書顯示，截止2019年6月30日，蛋殼公寓的房東續簽率高達80%，為行業最高水平。同時，在租客方面，租客入住率為89%，續租率超過了51%，均居于行業首位。其中，74%的被訪用戶對蛋殼公寓給予積極正面的評價。
增長空間雛形已經成熟，相對充足的資金支持也能讓蛋殼在上市之后能在各大的空間內大展拳腳。
結語
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。
蛋殼的上市路引來了多方討論，業內人士針對長租公寓平臺上市的評價褒貶不一，好壞參半。觀點的提出沒有高下之分，市場軌跡的規律性將會讓企業進行自我體檢，但對于長租公寓平臺來說，上市遠遠不是終點，而是對運營模式的二次考察，能否借助高效的運營機制深抓用戶需求，用成績適應資本市場的考驗，才是未來的終點，這是處于長租公寓平臺的必經之路，如今，路已在腳下，走下去才能遇見下個路口的風景。
蛋殼是，其他亦然。
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來源：億歐
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